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物業安全管理突發事件案例解析

文字:[大][中][小] 2015/6/26    瀏覽次數:918    


  物業安全管理是指物業管理企業在物業管理區域內進行的防火、防盜、防破壞、防意外及認為突發事故的管理活動。在常規的物業管理活動中,安全管理主要 包括消防安全管理、治安管理、停車場安全管理。企業的組織機構一般也是按此進行設置,安全管理一直是物業管理工作的核心問題,也是業主最關心的問題。本文 主要通過案例形式來分析如何恰當處理安全管理中的突發事件。

  案例一  報警器誤報惹了禍一天,某物管公司值勤保安接到住戶聯網的報警信號后即趕赴現場,在樓道聽到住戶家中有響聲,但卻敲不開門,于是保安就用工具將門強行破開,發現家中住有一 位老太太,而報警信號屬于報警器誤報。物管公司領導聞訊立刻向住戶賠禮道歉,并修理好損壞的房門。后來業主向物管公司提出賠償要求。
  案例二  報警求助處理不當一次,上海某住宅小區物業管理處接到一住戶的報警信號,派出2名保安前往處理,保安員找到報警住戶門口,經敲門無人應答,思考再三沒有破門而入,而是守候在業主家門口,事后才知業主家發生了刑事案件,業主以管理處不及時破門救助為由,吧物業公司告上法庭。
  【評點】上述兩個案例反映了這樣的矛盾:物管公司收到報警信號后,該不該破門而入,強行入室?
  《憲法》第九十條規定:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”《刑法》第245條規定:“非法侵入住宅罪,是指非 法強行侵入他人住宅,或者經住宅主人要求退出仍拒不退出,影響他人居住安全和正常生活的行為。”顯然,任何人包括物管公司在內都不能非法侵入公民住宅。因 此,物管公司接到報警后破門而入的問題實質就轉化為此行為是否“合法”還是“非法”的問題。按民法有關規定,職務授權行為、正當防衛行為和緊急避險行為以 及經受害人許可的不違反法律和社會公序良谷的行為具有合法性。下面就這三種情況進行分析。
  首先,由于物管公司不具備法定的職務授權條件,故不能直接強行破門而入,但在職務授權部門的合理授權下是可以的。案例二中,當不能確定能否破門而入時向公 安機關請示,得到許可后可以采取行動。或者,當住戶家中有火警時,在消防部門的同意后也可采取相應措施;其次,《刑法》第二十條、二十一條規定:為使國 家、公共利益、本人或他人的人身、財產和其他權利免受正在進行的不法侵害或正在發生的危險,而采取的制止不法侵害的正當防衛或者不得已采取的緊急避險行 為,造成損害的,不負刑事責任。由此可見,物管公司在采取正當防衛或緊急避險的情況下可以破門而入。這就要求物業公司能夠判斷出是否住戶室內有正在進行的 不法侵害或正在發生的危險,如有,破門而入就屬合法行為,反之就值得商榷,因為很難有客觀證據佐證,報警器誤報并不能構成破門而入的合法理由。當然,因破 門而入造成業主的損失,可由物管公司與事故相關當事人進行協商處理,最后,經受害人許可的破門而入類似第一種情況,但報警信號不能簡單理解為受害人許可, 很多情況下,面對自己的損失,業主往往會忘記曾經發生的危險而要求物業公司進行賠償,所以必要情況下可采取相應的輔助確認措施。
  據此,案例一中保安的行為不構成非法入住宅罪,但對業主財產權利的侵害顯而易見,可視具體情況與業主進行溝通,可向業主賠禮道歉或給予一定的精神賠償。案例二中的保安員做法存在嚴重失誤,有不作為之嫌,至少存在管理瑕疵。
  在應急處理中,可按照下列方法處理類似事件:
  1、住戶發生緊急求助情況,保安首先應判斷正確并在第一時間報警,以取得社會和政府救助;2、平時加強對業主和周圍環境的了解,擴大員工知識面,增強判斷突發事件性質的能力;3、在正確判斷業主家正在發生火災、煤氣泄漏、刑事案件等特別嚴重的情況下,依據法律上緊急避險或正當防衛的規定,可果斷破門而入實施救助;4、在判斷沒有嚴重事件發生時,要及時設法與業主取得聯系,以便業主采取必要措施;5、當判斷發生困難又恐業主家發生嚴重事件時,要有除物管公司以外的第三人在場見證方可進入。第三人可擬請派出所、居委會、業主委員會、業主的親戚朋友或者鄰居;6、在實施正當防衛及緊急避險行為時,應采取效果最好、損失最少業主最能接受的方式進行;7、有關物管服務中需要緊急進入業主家的情況,最好能夠通過書面形式(比如《業主手冊》等)進行約定。
  當然,以上方法需要物管公司建立科學的“安全預案制”作支撐,在平時工作中,針對各類突發事件進行有針對性的演練,才能及時、有效地處理這類問題。
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