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最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

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(法釋[2009]7號,2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過)

中華人民共和國最高人民法院公告
  《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過,現予公布,自2009年10月1日起施行。 
                  二00九年五月十四日 

  為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。

  第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為物權法第六章所稱的業主。

  基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主。
  第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:
  (一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;
  (二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;
  (三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。
  規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
  本條第一款所稱房屋,包括整棟建筑物。
  第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分,也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:
  (一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;
  (二)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
  建筑區劃內的土地,依法由業主共同享有建設用地使用權,但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
  第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的,不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約,損害他人合法權益的除外。
  第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關應當首先滿足業主的需要的規定。
  前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
  第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外,占用業主共有道路或者其他場地增設的車位,應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
  第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分,以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項,應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的有關共有和共同管理權利的其他重大事項
  第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積,可以按照下列方法認定:
  (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。
  第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數,可以按照下列方法認定:
  (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;
  (二)總人數,按照前項的統計總和計算。
  第十條 業主將住宅改變為經營性用房,未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。
  將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。
  第十一條 業主將住宅改變為經營性用房,本棟建筑物內的其他業主,應當認定為物權法第七十七條所稱有利害關系的業主。建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
  第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由,依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的,應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
  第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的,人民法院應予支持:
  (一)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;
  (二)管理規約、業主大會議事規則,以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;
  (三)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;
  (四)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;
  (五)其他應當向業主公開的情況和資料。
  第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應予支持。
  屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形,權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的,人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
  第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約,或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定,實施下列行為的,可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他損害他人合法權益的行為
  (一)損害房屋承重結構,損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施,在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用;
  (二)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;
  (三)違反規定進行房屋裝飾裝修;
  (四)違章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
  第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的,參照本解釋處理。
  專有部分的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。
  第十七條 本解釋所稱建設單位,包括包銷期滿,按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后,以自己名義對外銷售的包銷人。
  第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中,涉及有關物權歸屬爭議的,應當以法律、行政法規為依據。
  第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。
  因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件,適用本解釋。
  本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

 

 

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件

具體應用法律若干問題的解釋 

(2009年4月20日最高人民法院審判委員會

第1466次會議通過)

    法釋[2009]8號      

中華人民共和國最高人民法院公告

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過,現予公布,自2009年10月1日起施行。

    二○○九年五月十五日

為正確審理物業服務糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。

 第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。

 第二條 符合下列情形之一,業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的,人民法院應予支持:

 (一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同;

 (二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

 前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

 第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。

 第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。

 第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費,業主以違規收費為由提出抗辯的,人民法院應予支持。

 業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的,人民法院應予支持。

 第六條 經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

 第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費,物業服務企業請求業主承擔連帶責任的,人民法院應予支持。

 第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后,業主委員會請求解除物業服務合同的,人民法院應予支持。

 物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的,人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

 第九條 物業服務合同的權利義務終止后,業主請求物業服務企業退還已經預收,但尚未提供物業服務期間的物業費的,人民法院應予支持。

 物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的,按照本解釋第六條規定處理。

 第十條 物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應予支持。

 物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,人民法院不予支持。

 第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定,適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

 第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同,以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛,人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

 第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

 本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

 

 

《建筑物區分所有權司法解釋》、《物業服務司法解釋》解讀
---北京市惠誠律師事務所西安分所 田沖律師
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》)、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《物業服務司法解釋》)已分別于2009323日的最高人民法院審判委員會第1464次會議、2009420日的最高人民法院審判委員會第1466次會議通過,自2009101日起施行。現律師就上述兩個司法解釋的頒布與實施并結合目前房地產銷售、物業服務市場的現狀做一簡要分析,以期為房屋買受人及物業使用人的法律實踐中帶來一定的合理預期:
一、對《建筑物區分所有權司法解釋》中的一些亮點的解讀
1、該解釋對業主的身份進行了明確的界定
該解釋第一條規定:依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為物權法第六章所稱的業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主。,該條規定明確了業主的身份。盡管從規范性文件的效力位階上來說,司法解釋僅僅屬于一個部門規章,但是從其作為法院審判的依據方面來說其效力非常之高。該規定的出臺是對《陜西省物業管理條例》第七條內容效力的補正(《物權法》、《物業管理條例》對業主的界定都只是所有權人,而根據我國不動產登記生效的立法模式來說,只有登記于房產登記薄的權利人才能視為業主。而《陜西省物業管理條例》對業主的定義為已領取房屋所有權證的,房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。尚未進行房屋權屬登記,但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人,在物業管理活動中視為業主,該規定盡管很符合實際也符合物權法律的精神,但是其作為地方性法規的效力位階比較低,而《物權法》最大的立法原則就是物權法定,即物權的創設、內容、取得方式、流轉以及登記等等只能通過物權法律來規定,不允許進行隨意的創設以及增減等。《陜西省物業管理條例》對業主的定義雖然符合實際情況,但是因為物權權利的特殊性以及不可隨意創設性,其上述規定的確屬于對《物權法》以及《物業管理條例》的擴大性解釋,不僅違反了《物權法》物權法定的原則且不符合《立法法》對法律位階效力以及創設權的規定。基于解釋的上述規定,至此,《陜西省物業管理條例》對業主身份界定的內容效力得以補正)。
2、解釋對非權利人無償利用特定共有部分的行為不視為侵權
該解釋第四條規定:業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的,不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約,損害他人合法權益的除外。。按照相關民法理論可知,非權利人對非自己專有的公共部分的利用首先應當經過權利人的一致同意以及支付相應的報酬或者是對價,而作為建筑物區分所有權的相關內容,業主或使用人對公共部分的使用應當取得權利人的同意并支付對價。解釋基于實踐中諸多的類似問題的頻發性,以及吸取了《民法通則》處理相鄰關系的一些原則和精神,對上述行為予以放行,不視為侵權行為。但上述行為排除侵權性有幾個要件,缺一不可:一、行為人或者說從事該行為而不構成侵權的權利主體一定是業主,而非使用人或其他權利人(當然業主已經進行了上述行為后,后續的使用人或其他權利繼承人繼續從事上述行為的,筆者認為符合該司法解釋的立法精神,應當仍然排除其侵權性),其他人因為不具有特殊的身份當然不能成為免責主體;二、基于對專有部分特定使用功能的合理需求。這是構成免責的必然性內容,也是與處理相鄰關系相類似的內容(民法處理相鄰關系的原則:有利生產、方便生活、團結互助、公平合理)。但何謂合理需求,在審判的實際操作中應當由法官來行使自由裁量權,當然應當符合一般的合理、公平的理念和社會大眾對合理、公平的認知水平;三、使用的無償性。這也是基于處理相鄰關系的公平合理原則,行為人基于該行為獲得了利益,對于其他業主來說屬于一種積極利益的損失,當然違背了公平合理的原則,所以無償性成為了免責的一個必要要件。
3、解釋對業主將住宅改變為經營用房的過程中利害關系人身份范圍進行了確定
該解釋第十條規定:業主將住宅改變為經營性用房,未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。、第十一條規定:業主將住宅改變為經營性用房,本棟建筑物內的其他業主,應當認定為物權法第七十七條所稱有利害關系的業主。建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
《物權法》設計的將住宅改變為經營性用房必須經過利害關系人同意的制度因為對利害關系人的身份范圍沒有界定而缺乏明確的可執行性,致使審判中法官自由裁量權的幅度過大,對于當事人來說,在很大程度上喪失了合理的預期。根據解釋的上述規定可知,利害關系人是指本棟建筑物內的其他業主,如果在建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,能夠舉證證明其房屋價值、生活質量因行為人將住宅改變為經營用房而受到或者可能受到不利影響的,也屬于利害關系人的范疇。并且很明確的規定:將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。更增加了《物權法》的可操作性。
4、解釋明確了擅自占用、處分業主共有部分的侵權責任和舉證責任
解釋第十四條規定:建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應予支持。屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形,權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的,人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
基于目前業主普遍的法律意識的淡漠,實踐中建設單位、物業管理企業擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動的事件頻頻發生,例如:物業服務企業利用業主共有的小區道路設置停車位而獲益的行為、建設單位、物業服務企業利用小區建筑物的外立面、樓頂等設置廣告牌而獲益的行為、在小區內的空地搭設臨時建筑作為存放自行車等名為為業主提供方便實為侵權的行為等等
根據上述規定可知,業主基于建設單位、物業公司以及一切實施上述侵權行為的任何人的上述行為,都有權要求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失且行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任;業主有權要求將其不當得利或者侵權所得沖抵專項維修基金或業主決定的其他用途。
二、對《物業服務司法解釋》中的一些亮點的解讀
1、解釋對于無效合同和無效條款作出了明確的界定
解釋第二條規定:符合下列情形之一,業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的,人民法院應予支持:(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同;(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
基于合同的性對性原則,物業服務企業作為物業服務合同的一方主體,應當全面、適當的履行其合同義務,鑒于物業服務的特殊需要可以就部分專業服務內容委托給專業服務公司,但這并不能免除其履行專業服務部分的義務,仍然就專業服務公司履行義務不當而承擔違約責任和損害賠償責任。實踐中很多物業服務企業為了利益最大化,將物業服務全部轉讓或者委托其他物業公司來完成,自己從中抽取利潤,而發生物業糾紛時卻以此為由提出抗辯,致使糾紛加深。鑒于上述情況,也鑒于合同的誠實信用原則,該解釋對物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人的行為界定為無效,其基于該行為而簽訂的委托合同亦屬于無效,以最大化的保障業主的切身利益。
2、解釋對屬于物業服務合同的內容進行了界定
解釋第三條規定:物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分
實踐中很多物業服務企業作出公告、承諾、服務細則后隨意進行變更而又不愿意承擔變更造成的法律責任,以這只是單方的承諾或者是公告,而不是物業服務合同的內容為由進行抗辯,增加了業主享有服務的不確定性。解釋上述的規定,徹底杜絕了這樣的情況,以最大化的減少糾紛,從而保障業主的合法權益不受侵害。
3、解釋對物業服務企業利益保障的專門規定
解釋第六條規定:經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。
實踐中,業主會以種種理由為借口遲延、拒絕交納物業服務費用。而對于物業公司來說,其就已經提供的服務收取報酬的合法手段比較羸弱。有些物業服務企業通過采取不當的手段催繳物業費,例如:停電(不賣給業主電)、停水、停暖等措施。這恰恰從一個側面說明物業服務企業對業主的制約機制以及手段欠缺,所以才會有更多的物業企業越來越多的青睞于采取違法措施催討物業費。解釋的上述規定明確了物業企業的相關權利,但是可操作性仍然欠缺,還得在保障手段的合法性的前提下對手段、措施的有效性問題繼續探討研究。
綜上,律師僅就上述司法解釋中的個別規定進行了探討分析,上述兩解釋的出臺勢必會為建筑物區分所有權、物業服務法律實踐帶來新的確定性,以增加對《物權法》的合理預期。

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