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行業動態

物業人,這些房地產基礎知識你懂嗎?

文字:[大][中][小] 2017/6/28    瀏覽次數:495    

物業社區解碼

現在物業市場競爭加劇、經營環境惡劣、物業服務成本上升,很多物業企業都在尋找新的盈利模式,而距離物業最近的是業主的物業,房屋的代管、出租、銷售和二手房銷售。

房產基礎知識,是成為一名優秀房產物業人的基石。只有這些知識牢固了,才能更好的在工作過程中運用自如。

三通一平:是指在發展基礎上的水通、電通、路通及場地平整。

七通一平:是指上、下水通,排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。

生地:未開發的農地、荒地。

熟地:具有開發建設條件、立即可以開始建筑的土地。

毛地:城市中需拆遷而未拆遷的土地。

商品房:商品房是指具有經營資格的房地產開發企業(包括外商投資企業)開發經營的住宅。它同時擁有該房屋的所有權和該房屋所占用的使用權,二者合一、不得分割,房屋所有權依賴于土地使用權,土地使用權的性質用途和年限決定了房屋所有權的性質、類別、年限。

標準商品房:指發展商依據拍賣、招標、協議等有償方式取得政府土地并交足地價在其上面興建的商品房屋。購買后產權歸購買者,可自由轉讓、抵押、繼承、饋贈等。

福利商品房:體現政府福利性質,主要作為政府機關及下屬企業單位工作人員的福利用房,由住宅局統一分配。離開政府的個人按規定需交回。

五證:

1、建筑工程施工許可證。

2、建筑用地規劃許可證。

3、國有土地使用證。

4、建筑工程規劃許可證。

5、房地產預售許可證。

外銷許可證:凡對境外預售的房至辦理此證方可出售。

國土局:代表國家行使土地所有者的權利,以及對房地產市場、房地產行業管理的政府部門。

公證處:是國家的證明機關,是提供法律公證的機構。

國土局產權登記處:是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。

開發商:開發商是由國家工商、國土部門批準的有房地產開發權的單位。

監理公司:是由建設部門和工商部門批準有對房屋有監理權的單位。它是事業單位。監理單位每天都會派工程師駐守現場。

質檢單位:是由國家工商、技術、建設等部門批準的對房屋有質檢權的單位。

設計單位:是根據發展商的要求對房屋進行規劃、設計和出圖的單位。

施工單位:是由國家工商部門和建設主管部門批準的施工企業;有一級、二級、三級、有非級別。全部工程都要招標,中標的企業才有施工權利。

房地產抵押合同:是明確房地產抵押款中雙方當事人權利和義務關系,由很行、業主和發展商三方簽定。

銀行按揭:是指購房者買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為,業主先付一部分樓款,余款由銀行代購房者支付,購房者的樓房所有權將抵押在爭行,購房者將分期償還銀行的貸款和利息。

預售樓花:即樓宇預售。房地產經營者獲取了建設土地,按政府批準建筑施工圖紙施工,且投入開發的資金已達到投資總額的25%(用地價款除外),便可向北京市房地產產權登記處申請和辦理樓宇預售登記,經批準后方可預售。

樣板房與示范單位:是指與實際房屋的結構相同,但裝修標準按發展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區別,目的是為提供給客戶做裝修參考。

房地產評估:就是房地產估價師根據房地產的有關住處、數據,選擇合適的估價方法,按照一定的估價程序,最后確定物業的價格和價值的過程。評估的主要方法有:市場比較法;收益還原法;剩余法;成本法。

銀行本票:是付款人將款項交存銀行,由銀行簽發給他憑此可以辦旦轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。

銀行匯票:是付款人將款項交銀行,由銀行簽發給他憑此可以辦理轉帳虎或取現金的票據。有效期為一個月。

銀行支票:是銀行的存款人簽發給受款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項去付給受款人的票據。有效期為十天。

生態住宅:結合當地的自然生態環境,合理地安排并組織建筑與其他相關因素之間的關系,使建筑與環境之間成為一個有機的結合體。這當中要涉及到生態學、建筑技術科學的基本原理、現代科學技術手段等。

綠色住宅:其內涵是全方位、立體環保工程。它是既適應地方生態而又不破壞地方生態的建筑,具有節地、節水、節能、改善生態環境、減少環境污染、延長建筑物壽命等優點,體現在無廢無污、高效和諧、開放式閉合性的良性循環。

復式房:上、下兩層二合為一,與標準房的結構方面有區別。

公寓:公寓是相對于獨院獨戶的別墅而言的,大多數是高層大樓,標準較高,每單位內有若干套房,包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等,還有一部分附設于旅館酒店之內,供一些常常往來的客商及其家眷中短期租用。

酒店式公寓:酒店式公寓是采用星級酒店的一些服務和管理模式作為管理標準的一種公寓,酒店式公寓既可用于居住又可用于辦公。

商務公寓;商務公寓是相對于居住型公寓而言的,指公寓的功能主要用于商務往來需要和辦公需要,可提供會議、展覽、通訊等服務,與寫字樓的區別在于商務公寓可提供單獨居住的臥室、衛生間乃至廚房、陽臺等。

復式住宅:復式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是,住宅占有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置,上下層之間的交通不用公共樓梯而采用戶內小樓梯聯接。復式住宅的優點是每戶都有較大的采光面,通風較好,戶內居住面積和輔助面積較大,布局緊湊,功能明確,相互干擾較小。

住宅的層高、凈高:住宅的高度計量除了用“米”,還可用“層”來計算,每一層的高度在設計上有一定要求,稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差,叫做凈高。目前一般住宅層高都在8米以上,凈高為65米左右。

房地產轉讓:是指房地產權利人通過買賣贈與或者其他合法的方式將其房地產轉移給他人的行為.

房地產抵押貸款:是指銀行要求借款人以房地產商品為抵押物作為保證的貸款。房地產抵押又可分為實物抵押和房地產權證抵押兩種。實物抵押,則意味著房地產所有權證(產權證)和使用權一起抵押給銀行,在抵押期間,房地產實物被銀行保管,一般不能使用。房地產權證抵押,只是將產權證作抵押,在抵押期間房地產依然可以使用、出租等。

個人住房公積金貸款:是政策性的住房公積金所發放的委托貸款,指繳存住房公積金的職工,在本市城鎮購買,建造、翻建、大修自住住房時,以其所擁有的產權住房為抵押物,作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。

物業管理:是指物業管理企業接受業主委托,依照合同約定,對物業管理區域內的房屋共有部位,共有設備以及相應配套的共用設施的維修,養護,管理,并提供相關服務的活動。物業管理企業是依法接受業主委托產生的。

CBD——CentralBussiness District 的簡稱,中文譯為商務中心區。有以下特點:位于城市黃金地帶、城市的功能核心、交通便利、晝夜人口變化。自然,也成為眾多房地產商的炒做熱點。CBD在某種程度上是工業時代的產物,有效地縮短了交易的時間,節約了交易成本。隨著信息時代的逐步到來,特別是網絡的出現,從時空上無形地縮短了公司的距離,而不必再將距離有型化。CBD也許意味著糟糕的環境、高昂的成本、擁擠的交通,其在經濟生活的地位會逐步逐步的降低,現在的CBD也許更多的是門面的意義。

CLD——這可不是香港刑警,這叫中央科技區(Central Living District),北京的中關村就比較典型。

Townhouse——現在滿世界都有Townhouse,對此的描繪是五花八門,對他的包裝也是各盡其能。Town指城鎮,house指房子,有點象小鎮的房子,肯定是層數比較底,密度比較低,介于獨棟別墅和多層住宅之間,底層有小花圈,頂層有平臺,大多在郊區。這玩意到底好不好,就分國家地區了。在香港,絕對是富豪的享受;在國內,目前也是介于富豪和中介階級間的一批人享用;在國外,有錢人住的別墅和市中心,沒錢人住城市貧民區,廣大的中產階級就多選擇Townhouse。看來,隨著人口密度的降低,Townhouse這身份也在下行。

Condominiums——不懂了,這名詞還真新鮮,據稱其是一個集合的市區,大家有一個共有公享的公共部分,估計也就是宿舍的公共走廊加平臺。其強調分享與參與是其生活方式和社區文化,這絕對不是簡單的公共空間就可以完成的,更重要在于人們生活、工作習慣和文化修養的相近性,在于社區的組織和生命力。如果只是簡單的集體宿舍或公寓的升級版,徒有一定的公共活動空間也無用,又令人想到上班高峰時等待電梯的焦急,安全管理的隱患,關于隱私的尷尬;當然,還是實用率是不是那么低。

SOHO——全拼為SmallOffice Home Office,意即家里的小辦公室,這個辦公室可以為公司的工作前臺,接待客戶和對外工作;或者二者兼有。如果作為公司的工作前臺,就是我們通常說的商住樓。

SOLO——英文單詞SOLO,含義為獨奏、單獨、單獨飛行,可想而知,這是一種比小戶型還要小的小小戶型,面積在20-40㎡之間,價格在15-35萬之間,房間功能簡化集中,全裝修,現代廚衛器具,全天候后勤服務。這種住者完全針對一群剛起步的年輕新銳,崇高個性,追求享受,講究獨立,前途美好。

基底面積:指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

建筑面積:指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和

居住面積:居住面積是指單元內供人們起居、休息等的活動空間,如臥室、客廳、餐廳、陽臺、書房、吧廳等。

框架結構住宅:框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱,再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。

磚混結構住宅:磚混結構住宅中的“磚”,是指一種統一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等;“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料,包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結合,可以稱為磚混結構住宅,由于抗震的要求,磚混住宅一般在5層、6層以下。

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

公用建筑面積有兩部分組成:

1、各套房屋與公用建筑之間的分隔墻及外墻應分攤的一半;

2、是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳或過道等功能上為整幢房屋服務的公共用房和管理用房建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除該幢房屋內各套房屋的套內建筑面積,再扣除銷售或出租的作為獨立使用的空間,如地下室、車庫及人防工程等建筑面積,就是這一幢房屋的公用建筑面積。

建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

套內使用面積=臥室,起居室(廳),廚房,衛生間,餐廳,過廳,過道前室,貯藏室,壁柜等的使用面積的總和。

住宅輔助面積:輔助面積是指用于為生活及生理服務的單元內空間,如廚房、洗手間、貯藏室、閣樓等。

公共面積:指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積,包括層高超過2.2的單車庫、設備層或技術層,室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機等。公共面積分為:應攤公共面積和不能分攤公共面積兩部分。

總建筑面積:含地下室、夾層等。

紅線圖:又叫“宗地圖”,是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給地土使用權受讓者,受讓者只能在紅線范圍內施工建房。

容積率:計容積率的建筑面積/占地面積。

覆蓋率:建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率,又稱建筑密度。

綠化率:指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比,又稱綠地覆蓋率,可理解為居住區用地上栽植的全部喬、灌木的垂直投影面積及花卉、草皮等地被植物覆蓋的面積,以占居住區總面積的百分比。

層高:本層樓地面至上層樓地面。

凈高:本層樓地面至本層樓天花板。

相對標高:±0.00

住宅分類:平面、躍式、復式、別墅。

 

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